文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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