5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的(de)美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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