5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(y网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言è)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言