OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短))募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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