文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì不拘于时句式类型，不拘于时句式还原)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòn不拘于时句式类型，不拘于时句式还原g)项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zh不拘于时句式类型，不拘于时句式还原ě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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