导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗>

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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