文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōn蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗g)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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