饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收(sh上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费ōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按(àn)规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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