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733是什么意思民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。733是什么意思trong>

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)733是什么意思，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。