5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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