饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来(lái)如(rú)何(hé)具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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