文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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