饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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