“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的(de)系(xì)统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资者(zhě)的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到(dào)了最底部，而(ér)且是(shì)反复地杀到了底部(bù)，再往下(xià)的(de)空(kōng)间已经不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的(de)信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯资金来源来自(zì)新(xīn)盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新房的销售(shòu)情况相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企相对(duì)比(bǐ)较困难(nán)，所以整(zhěng)个(gè)行业出现了一个很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯找最后的(de)赢家(jiā)”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的(de)成(chéng)本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本(běn)是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够同时(shí)满足上(shàng)述(shù)条件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明(míng)地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财(cái)务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地(dì)方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一(yī)步(bù)考验着(zhe)国央(yāng)企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另(lìng)外(wài)一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场(chǎng)没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一(yī)家(jiā)房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房(fáng)企的(de)净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红(hóng)线”对(duì)房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业(yè)的复苏速(sù)度(dù)并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国(guó)海外(wài)发(fā)展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地(dì)控制了(le)公司的(de)扩(kuò)张速度(dù)与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如(rú)国(guó)央企的融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道(dào)也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更(gèng)加看好国央(yāng)企(qǐ)，但(dàn)这也并不意(yì)味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了(le)“中国工商银行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠(zhū)海(hǎi)阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一(yī)定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江集团仍(réng)是表现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极，根据(jù)诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的(de)房企排名已冲(chōng)进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业(yè)链(liàn)布局(jú)重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房(fáng)地产开发只是房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料(liào)供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游材(cái)料端(duān)息息相关(guān)，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游(yóu)不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领(lǐng)域(yù)，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间(jiān)的(de)增加，内装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越来越多。美国过(guò)去(qù)的数(shù)据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表(biǎo)现(xiàn)的(de)统计，目(mù)前暂(zàn)居(jū)前(qián)两位的都是来(lái)自家纺赛(sài)道的(de)公(gōng)司，它们分别是(shì)富安娜和水星(xīng)家纺，特别是(shì)前(qián)者在月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡(shuì)眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一(yī)季报的十大流通股股东来看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基金重仓股的(de)天(tiān)下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据(jù)了(le)半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一(yī)时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年(nián)内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季(jì)报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加(jiā)了(le)持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜(bǎng)十(shí)大流通(tōng)股股东，其也成为(wèi)他的独(dú)门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的(de)物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例(lì)分析：“物业(yè)服(fú)务不是一(yī)个高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物(wù)业公司很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这(zhè)些固定人员成(chéng)本的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做(zuò)到提价(jià)难度(dù)是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯