文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.0那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲9。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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