文(wén)：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(f天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码áng)制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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