近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对(du岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上ì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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