OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(f农村信用社几点上班下班时间ù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资农村信用社几点上班下班时间(zī)源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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