5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(lu耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的ò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等(děng)待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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