5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhà修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句i)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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