导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路进一步上升。

　　2000年女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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