5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别国家常务委员7人，国家常务委员7人简历为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(gu国家常务委员7人，国家常务委员7人简历ò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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