导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭丁二醇和丙二醇是不是酒精(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老丁二醇和丙二醇是不是酒精旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 丁二醇和丙二醇是不是酒精