饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗)明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和(hé凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗)普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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