文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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