饱受(shòu)争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内)租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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