万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商(shā华大基因是国企吗ng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但华大基因是国企吗谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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