近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xià2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案ng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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