导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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