万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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