近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)一里地等于多少米 一里地等于多少公里资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(一里地等于多少米 一里地等于多少公里zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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