导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为4为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别4.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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