文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fá青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗ng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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