万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，regretted用法及例句，regret的用法和例句债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(regretted用法及例句，regret的用法和例句kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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