“现在的房地产很难(nán)再(zài)出现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分(fēn)化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底(dǐ)部，再往下(xià)的空间(jiān)已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了(le)半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低的(d无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗e)、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年房(fáng)地产(chǎn)的开发资金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其实(shí)银(yín)行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资(zī)金(jīn)来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的销售(shòu)情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实(shí)无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗主要还是那(nà)些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民(mín)营(yíng)房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背(bèi)景的房(fáng)企在资本市(shì)场表现相对(duì)较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多(duō)表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安(ān)成本(běn)是否也是(shì)业内最低的；这些都是我们(men)看重的(de)一(yī)家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件的(de)房(fáng)企并(bìng)不(bù)多。即便是在国(guó)央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是(shì)有着较稳健特色的(de)国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一(yī)步(bù)考(kǎo)验着国央(yāng)企(qǐ)的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到机(jī)会(huì)来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分之一(yī)。与此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业(yè)就符合“最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它本(běn)身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中在(zài)强二线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的(de)影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法(fǎ)仍(réng)要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如(rú)果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏(sū)速度(dù)并(bìng)没(méi)有(yǒu)那(nà)么快(kuài)，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负(fù)债率持续(xù)居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集(jí)团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了公(gōng)司(sī)的扩(kuò)张(zhāng)速度与(yǔ)净负(fù)债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上(shàng)，国央企确(què)实会更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本更低，融(róng)资(zī)渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融(ró无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗ng)就融(róng)，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十(shí)大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报(bào)灵活(huó)配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一(yī)季报(bào)，该(gāi)资产公司(sī)的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年(nián)时间，房地(dì)产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩(jì)表现、销售(shòu)规(guī)模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七成(chéng)营(yíng)收来自杭(háng)州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到(dào)近(jìn)六(liù)成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据(jù)诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭(háng)州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的(de)房企排名已冲进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业(yè)链(liàn)布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链(liàn)上的(de)中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供应商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增加，内(nèi)装更新(xīn)的(de)需求也会越来越多。美国(guó)过(guò)去的(de)数据充分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费(fèi)的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前暂居(jū)前(qián)两位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产品的研(yán)发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实(shí)现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金(jīn)都是价(jià)值派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重(zhòng)仓的(de)房地产产(chǎn)业链(liàn)股票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的是志邦家居(jū)。同一时间(jiān)段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香港上市，如何选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到(dào)期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到产品提(tí)价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服(fú)务没(méi)有特别(bié)好，客户没有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位(wèi)和比较(jiào)好的服务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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