近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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