5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按绿豆汤的热量是多少大卡照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēn绿豆汤的热量是多少大卡g)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9绿豆汤的热量是多少大卡％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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