文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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