近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(s水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼hì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼