导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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