导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qi佛教肉莲是什么ú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhá佛教肉莲是什么i)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(y佛教肉莲是什么īn)户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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