近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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