导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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