饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和(hé)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中(zhōn反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系g)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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