文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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