近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营R俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米EITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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