近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)RE画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东ITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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