5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(d讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意e)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(g讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意òu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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