导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖