万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(bě仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文i)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强(q仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文iáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文p>

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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